在中国，房地产是一个人人关心的焦点话题。遗憾的是，房地产界似乎进入了“滥言时代”，众说纷纭，信口开河，不负责任。有些很有名的学者，竟然不断地犯下非常低级的经济学常识性错误。例如，有人说，外国人用３年收入就可以买套房子，中国人要用十几年的全部收入，中国的房价收入比太高。有关住宅空置率的讨论也让人啼笑皆非。一些部门不辞辛苦地定期发布住宅空置面积数据，可是却没有弄清楚为什么要统计空置率，甚至连空置率的准确定义都搞不清楚……
在这样的背景下，作为一个真正做学术研究的经济学者，可以有两种选择：一种是发表中肯的言论去回应那些人，但这样他就减少了做本业研究的时间，存在较大的机会成本；另一种选择就是教授自己的学生，告诉他们真正的经济学应该是什么样子的，但第二种方法需要的时间比较长。
加拿大西安大略大学的终身教授徐滇庆，无疑是真正研究学术的人。他做了第一种选择，“被逼着”写了这本厚实的著作——《房价与泡沫经济》。徐滇庆的选择，承担了极大的机会成本，在学风浮躁的背景下，这是非常可贵的。
在这个世界上，最怕的就是认真二字。拥有深厚经济学功底、治学态度非常严谨的徐滇庆，根据目前中国房地产的市场状况，结合其他发生过房地产泡沫的地区和国家的情况，以自己独到的见解分析了中国当前的房价以及中国当前是否存在房地产泡沫经济。
正如徐滇庆所言：“要弄清楚房价之谜，不妨坐下来认真算几笔账，只要认真一算，恐怕有些人就要露出狐狸尾巴了。”徐滇庆找到福州物价局“敢为人先”的研究报告来分析房价成本，得到一个结论：房地产商可能拿到超额利润的一部分，而另外一部分可能进了一些地方政府的口袋。这个观点，解释了房地产“供大于求”的情况下依然高价位运行的“悖论”，也为宏观调控总结经验教训提供了重要的参考价值。
当然，房地产业是否存在超额利润，依然备受争议。化解这个争议的唯一举措就是公布商品房成本。然而，一些著名的学者和开发商均认为商品房成本是开发商的隐私。学者董藩、叶剑平与房地产商任志强等甚至认为“公布商品房成本是违法的”。徐滇庆坚决认为，中国房地产业并非正常的竞争性市场，而是具有寡头垄断的特征，所以，必须公布成本。这一洞见，我非常赞同，但我觉得还需要补充一点：我国法律规定的隐私权限于自然人，从而商品房成本决非开发商隐私。
《房价与泡沫经济》后半部分，也许偏离百姓和房地产专业人士的兴趣范围，但我认为这是本书最为重要的部分。如徐滇庆所言：“房价飞涨充其量不过是肌肤之疮，而银行风险才是心头大患。”这个观察尽管目前仍不为主流所注意，但是，我们怎么可以忘记那场主要由房地产问题引发的“亚洲金融危机”？而且，我国的银行业，由于特殊的历史原因，目前的机制仍不够健全，坏账率较高，具有较大的脆弱性，一旦有了风吹草动，出现危机，后果不堪设想。我也曾在万字长文《“泡沫”热论的冷观察》（中国土地杂志２００３年２期）中作了分析，得出结论：“出现泡沫并不可怕，可怕的是泡沫的遽然破灭，因为它会导致金融危机，进而引发经济危机。”但愿徐滇庆的“忠言”，能得到关注。
当然，徐滇庆的这部书也存在一些缺憾。作为一个非专业研究房地产的学者，徐滇庆可谓“半路出家”。两年时间，显然不足以完全把握房地产业。
一是，徐滇庆的一些判断与事实不符。例如，当前衡量房价泡沫，最重要的指标是空置率。徐滇庆说：“什么是空置率？很遗憾，在《经济学辞典》上居然找不到它的标准定义。”“如果连一个比较准确的定义都没有，谈及空置率的时候各说各话，这样的讨论还有什么意义？”我认为，之所以在《经济学词典》上查不到，是因为空置率是房地产领域的一个比较专业的用语，《经济学词典》没有收录很正常，徐教授应该查阅房地产专业词典。我查阅一些权威的经济学辞典，连房地产这个概念都没有，是否意味着讨论房地产没有意义？徐滇庆还说：“也许在下孤陋寡闻，查阅了好多海外文献，没有见到多少人关心空置率。”事实上，涉及空置率的英文论文，至少可以找到上百篇，作者包括阿克罗夫等诺贝尔经济学奖得主、阿尔奇安等著名学者。怎么能说没有多少人关心？又如，徐滇庆说：“我认为有必要与时俱进，在这些教科书的基础上，增加房地产定价原理和房地产金融部分内容，扩展大学生和研究生的知识领域，理论联系实际，增加他们的竞争力”。这也与实际不符。在２０世纪９０年代，就有相关的专业教科书。刘洪玉、尹伯成、潘蜀建、谢经荣、柴强、董藩等学者撰写的房地产系列教材（我也撰写了其中的一些书），都是从现代经济学范式讲述房地产知识的，其中就有单列本的房地产定价原理和房地产金融教材。我的《房地产投资分析》一书，就曾引入交易费用分析房地产价格的形成机制，还讨论了房地产信托等不同房地产金融工具的优劣等等。
二是，徐滇庆对于房地产专业的个别地方不十分了解。譬如说，假设房地产商不配合，如何计算房价成本？徐认为，可以从国家统计、税务、海关、工商管理部门和银行等部门得到数据，可以在宏观上打开缺口，从而为微观研究理清脉络。实际上，估算房价成本，不需要徐所说的这些数据，只懂得工程概预算，手头有一本《建筑工程预算定额》，再找土地价格等相关数据，就可以很容易地将某栋房地产的成本估算出来。
三是，本书有一些史实失误。例如，徐说：“土地有偿使用制度自１９９２年开始施行，基本上采用协议方式出让使用权。” 实际上，中国从１９７９年开始实行土地有偿使用的制度。１９８８年１２月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。徐说：“在１９９７年１２月在深圳首先采用以拍卖方式出让土地使用权。然后在全国范围内广泛采用土地招标和拍卖方式。”实际上，１９８７年１２月１日，深圳首先以拍卖方式出让土地使用权。
也许，研究一个产业及理论，两年的时间显得很短。从这个角度看，徐滇庆的《房价与泡沫经济》存在一些失误，可以理解。当然，徐滇庆比不上某些学者一年撰写数本著作的“手快”。但是，这本书的出版为中国房地产学界树立良好的学风开了一个好头，可视为当前中国房地产“滥言”中的一“实言”。中国关于房地产市场的研究，应当在健康、严肃的争论中出现新的繁荣。某些专业研究房地产的著名学者以及不研究房地产但喜欢对房地产领域胡说八道的学者，需要反思了。
文：刘正山
出处：中国图书商报 2006年11月